En esta época del año pasado, todos los interesados en el mercado inmobiliario (bancos, reguladores, agentes inmobiliarios) predijeron que los precios inmobiliarios colapsarían. La suposición de Slam Dunk era que cuando la economía choca contra un muro y el desempleo aumenta, la demanda de vivienda y los precios se desploman.
Sin embargo, no esperaban la naturaleza peculiar de la crisis. Cómo golpearás a determinados sectores y no a otros. Cómo conducirá al auge del trabajo desde casa y la demanda de mejores espacios para vivir; Cómo los subsidios gubernamentales pueden mantener los ingresos y pagar los ahorros. ¿Quién lo hizo? Fue un evento único y la retrospectiva es un bien barato.
Ahora estamos en un camino diferente. La suposición, sostenida por las mismas partes interesadas y con la misma garantía, es que los precios inmobiliarios solo pueden subir en una dirección, hacia arriba.
Los agentes inmobiliarios hablan de la demanda reprimida. El banco central dice que el «crecimiento significativo en los precios de la vivienda» continuará este año y el próximo. “Una de las paradojas de la pandemia es que, si bien la pérdida de empleos está en una escala nunca antes vista, la fortaleza de la actividad económica en los sectores no afectados se combinó con el nivel de ahorros adicionales debido a la falta de oportunidades de gasto, comportamiento prudencial y apoyo financiero directo «, Dijo esta semana el gobernador del Banco Central, Gabriel Makhlouf. Pasado en la conferencia de prensa Hay un amplio espacio para el crecimiento impulsado por la liquidez en los precios de la vivienda, lo que coincide con una agitación económica sin precedentes en algunos sectores. Organizador de publicaciones Última revisión de estabilidad financiera.
El hecho de que estas mismas instituciones, hace apenas 12 meses, no pudieran ver más allá de los límites de la caída de los precios de las viviendas, le dice algo fundamental sobre las previsiones.
predicciones incorrectas
Tendemos a extrapolar hacia adelante basándonos en lo que acaba de suceder. Y aunque esto tiene sentido hasta cierto punto, falla cuando surge una nueva dinámica. Es por eso que la mayoría de los pronósticos económicos tienden a decir lo mismo y por qué la mayoría tiende a equivocarse.
Ahora estamos comprometidos con una narrativa de inflación de precios de la vivienda en constante aceleración; Los compradores luchan por la escalera; Los fondos de inversión extranjeros compran acciones para el mercado de alquiler.
Entró en la agencia inmobiliaria Savills Agua caliente la semana pasada Obtener estados financieros detallados de personas solo para ver propiedades en un nuevo desarrollo en Lucan en West Dublin.
La empresa dijo que se había reducido a una política tan estricta porque había recibido más de 5.000 expresiones de interés por el proyecto, que en la etapa actual contiene solo 44 unidades de vivienda.
Son los hábitos de información los que causan pánico en los mercados fronterizos y la percepción de que si la gente no compra ahora, se quedará atrás. La percepción es un factor importante en la demanda de vivienda.
Sin embargo, el aumento de los precios de las propiedades relacionado con Covid aquí es modesto para los estándares internacionales. Fue un informe de Bloomberg de la semana pasada, que clasificó a los mercados inmobiliarios con «mayor burbuja» del mundo. Irlanda ocupó el penúltimo lugar, muy por detrás de la mayoría de los demás países y muy por detrás de países como Nueva Zelanda, Estados Unidos y el Reino Unido.
Los precios inmobiliarios a nivel mundial están impulsados por factores vinculados a la pandemia; Trabajo remoto y ahorro, factores locales: en el caso de EE. UU., Un enorme estímulo fiscal, en el caso del Reino Unido, recortes de impuestos de timbre; En el caso de Nueva Zelanda, la suspensión temporal de las reglas macroprudenciales.
No me malinterpretes, hay una burbuja de demanda en el mercado inmobiliario aquí, una burbuja que probablemente durará meses, pero no lo hará.
enfriamiento del crecimiento
Se avecinan varias fuerzas que moderarán el nivel actual de crecimiento de los precios. El primero es el ancho, que va subiendo, aunque desde una base baja. Se espera que el número de unidades sea de 21,000 este año a pesar de una interrupción de la construcción de cuatro meses a principios de año, que aumentará a alrededor de 23,500 unidades en 2022. Si bien estos totales aún están por debajo del nivel estimado de demanda, la brecha se está reduciendo . El aumento del impuesto a la propiedad local también tendría un efecto atenuante, al igual que el mantenimiento de reglas estrictas sobre préstamos hipotecarios.
Sin embargo, el factor más limitante de todos es la asequibilidad, que también es el mayor problema con la vivienda aquí, razón por la cual los jóvenes en edad de trabajar son cada vez más bloqueados y obligados a alquilar.
Se estima que el 12 por ciento de las personas de entre 25 y 39 años son propietarias de su hogar en Irlanda, en comparación con el 85 por ciento de los adultos de 65 años.
Las limitaciones de asequibilidad fueron un factor que frenó el crecimiento de los precios de la vivienda antes de la pandemia. La inflación anual de los precios de la vivienda ha caído de más del 13% en 2018 a solo el 0,2% en 2020 antes del aumento actual y al menos 0,9% en Dublín. Y recuerde, el mismo problema de suministro, que se presenta ahora como la razón de los precios más altos, estaba igualmente presente en ese momento.
Según la Oficina Central de Estadísticas (CSO), el precio medio de venta de una propiedad en Dublín en los 12 meses hasta finales de abril fue de 466.211 euros, nueve veces el ingreso medio a tiempo completo. Las reglas de endeudamiento del banco central permiten una relación préstamo-ingresos de solo 3. Estas métricas no funcionan para la mayoría de las personas y es probable que reduzcan la tendencia actual de los precios.
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