Cada año, la Comisión Europea publica lo que llama el Informe del Mecanismo de Alerta. El objetivo -en palabras del comité- es “descubrir, prevenir y corregir los desequilibrios que afecten o puedan afectar negativamente al buen funcionamiento de la economía de un Estado miembro”.
El último, publicado hace dos semanas, contiene un capítulo sobre vivienda. Advirtió que muchos estados miembros corren el riesgo de una dolorosa corrección en los precios de la vivienda a medida que las tasas de interés más altas perforan el pequeño aumento en los valores observado durante la pandemia. El informe advierte que las viviendas están sobrevaluadas en más del 10 por ciento en más de la mitad de los estados miembros de la UE, y en más del 20 por ciento en nueve países: Austria, Bélgica, República Checa, Dinamarca, Alemania, Luxemburgo, Países Bajos y Portugal, y Suecia. . .
Sin embargo, cuando se trata de Irlanda, dijo que los precios de la vivienda «no están sobrevalorados». De hecho, fue infravalorado por una suma de alrededor del 10 por ciento.
“Existen preocupaciones relacionadas con la evolución de los precios de la vivienda”, indicó el informe, y señaló que el crecimiento nominal interanual del precio de la vivienda en la república aumentó al 14,6 por ciento en el segundo trimestre de 2022. Sin embargo, el informe dijo que la “valoración” de la Comisión Las métricas de brecha «no muestran signos de posible exageración».
Los resultados dejarán a muchos aquí rascándose la cabeza, especialmente cuando sabemos que los precios medios nacionales de la vivienda, en Dublín y en Dún Laoghaire-Rathdown, el área de la autoridad local más cara, son siete, 10 y 14 veces los ingresos medios a tiempo completo aquí.
El informe de la comisión, sin embargo, pierde fundamentalmente su conclusión al subestimarla. Utiliza variables de ingresos agregados basadas en números del PIB exageradamente inflados, obteniendo aquí un sentido inflado del ingreso per cápita y un sentido falso de la tendencia del ingreso a largo plazo. La Comisión utiliza el PIB para una medida uniforme en todo el bloque. Por supuesto, el PIB de Irlanda se ve tan afectado por la presencia de corporaciones multinacionales que no refleja la economía real.
Muchos también sostienen que las proporciones a largo plazo entre los ingresos y los precios de la vivienda ya no son relevantes porque se relacionan con una época anterior a que los bienes inmuebles se convirtieran en un activo de inversión sujeto a precio y el precio se convirtiera en un múltiplo total de los ingresos.
Perspectiva ESRI
Usando una metodología diferente, el Instituto de Investigación Económica y Social (ESRI), en su último boletín trimestral, ha llegado a una conclusión muy diferente, estimando que las casas aquí están sobrevaloradas en al menos un 7 por ciento, posiblemente más.
El grupo de expertos desarrolló un modelo en el que los precios de las viviendas deben basarse en varios factores económicos y demográficos, como los ingresos, la población, el crédito y las tasas de interés.
Descubrió que los precios eran aproximadamente un 7 por ciento más altos que los valores de tendencia esperados a fines del año pasado. A diferencia de antes de 2008, cuando la sobrevaluación de la propiedad fue impulsada por el exceso de crédito, esta vez los precios se han inflado por factores relacionados con la pandemia, como el aumento de los ahorros y la reducción de la oferta, junto con la «participación creciente» de los inversores institucionales en el mercado, dijo.
“El análisis es hasta fines de 2021, por lo que dado el ritmo de crecimiento de los precios de la vivienda en 2022, la sobrevaluación en este momento es de al menos un 7 por ciento, tal vez incluso un par de puntos porcentuales”, dijo Kieran McEwen de ESRI.
«No significa necesariamente que los precios de la vivienda vayan a caer en esa cantidad, pero lo que sí sugiere es que los grandes aumentos de precios de la vivienda que hemos visto no pueden sostenerse en el futuro y es probable que experimenten un repunte significativo». en términos de crecimiento del precio de la vivienda en los próximos trimestres y en adelante», dijo. durante el próximo año».
McQueen dijo que es demasiado pronto para decir si la desaceleración actual eventualmente se convertirá en una corrección de precios.
El crecimiento del precio de la vivienda a nivel nacional cayó al 10,8 por ciento en septiembre, extendiendo un patrón de desaceleración observado en los últimos meses. Pero recuerde que este número es una instantánea del mercado de hace varios meses, ya que se basa en las transacciones de junio y julio.
factores de riesgo
El aumento de los costos de endeudamiento provocó una rápida desaceleración en los mercados inmobiliarios de todo el mundo y una corrección en algunos de los mercados más apreciables.
En su informe de seguimiento posterior al programa, también publicado el mes pasado, evalúa el rendimiento de la economía irlandesa destacando aquí algunos de los factores de riesgo del mercado inmobiliario.
Advierte que «el crecimiento del precio de la vivienda ha superado a los ingresos, lo que aumenta el riesgo de desequilibrios». Con respecto a la perspectiva del mercado aquí, dice: «Se espera que el crecimiento del precio de la vivienda se modere en la segunda mitad de 2022 a medida que disminuyan los ingresos reales y aumenten las tasas de interés hipotecarias».
Un alto funcionario de la UE, citando un informe en The Irish Times, dijo que Irlanda había visto fuertes aumentos en los precios de la vivienda y que esto claramente se estaba convirtiendo en un «problema social».
En el caso de Irlanda, nuestras indicaciones son que los aumentos de precios de la vivienda no son tan altos como los que hemos visto en otros estados miembros. Dijeron que los precios estaban aumentando, pero el ritmo de aumento no era tan alto como en otros lugares.
«Lo que vemos en Irlanda es que hay un crecimiento demográfico muy rápido. Lo que vemos es una falta de oferta en comparación con la demanda.
«Esto básicamente se traduce en un problema social, pero no lo vemos como un gran desequilibrio económico que afectaría al propio sector bancario», dijeron.
En resumen, tenemos un problema social crónico en lo que respecta a la vivienda, pero un sistema bancario ajustado que no está expuesto a los valores de la vivienda de la misma manera que lo estaba en 2008.
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