El ciclo inmobiliario consta de tres fases distintas: auge, estancamiento y recuperación. La fase de recesión, en la que estamos a punto de entrar, generalmente se enfrenta con la negación. Se nos dirá que los precios no pueden bajar, no con la demografía apoyando la demanda actual.
Se nos dirá que la escasez crónica de Irlanda lo convierte en un caso excepcional a nivel internacional. Pero estas antiguas metáforas nunca han superado la dinámica de auge y caída.
La industria también tiene interés en hablar del sector para atraer inversiones. Como vimos en 2007-2008, esto podría continuar muy tarde en el día, ante el claro deterioro de las métricas.
El argumento económico para la disminución de los valores no tiene sentido, no si piensas que la vivienda es un simple caso de oferta y demanda. Pero la propiedad no se adhiere completamente a estas reglas. La gente tiende a comprar y los desarrolladores tienden a construir cuando los precios suben.
Y viceversa cuando los precios bajan. La percepción juega un papel importante. Los economistas están recurriendo cada vez más a la opinión de que las expectativas de precios pueden ser el principal determinante individual de la inflación general.
Los bienes raíces también son un activo altamente financiero, impulsado por billones de euros en efectivo especulativo. La mayor parte del desarrollo actual en Dublín está financiado por fondos de búsqueda de ingresos internacionales en el sector de la construcción para alquilar. Estos fondos respaldan el gran experimento financiero de la época, la flexibilización cuantitativa y las bajas tasas de interés.
punto de retorno
Sin embargo, hay señales claras de que la dinámica actual está terminando y el aumento de precios causado por Covid ha alcanzado un punto de inflexión con el aumento del costo de vida y las altas tasas de interés que ahora probablemente actúen como un lastre para los compradores.
En Toronto, uno de los mercados inmobiliarios más populares del planeta, los precios inmobiliarios cayeron por segundo mes consecutivo en abril.
El precio medio de la vivienda en la ciudad más grande de Canadá cayó un 6,4 por ciento a 1,2 millones de dólares canadienses (unos 885.000 euros), según el Consejo Regional de Bienes Raíces de Toronto.
Fue la mayor caída mensual desde abril de 2020 cuando el mercado se congeló en gran medida debido al cierre de Covid-19. El número de viviendas vendidas en Toronto disminuyó en un 26 por ciento. Vancouver ofreció descensos similares.
Este cambio parece estar relacionado con la fuerte subida de tipos de interés del Banco de Canadá. Desde principios de marzo, el banco central elevó la tasa de interés de referencia del 0,25 % al 1 % en un intento por frenar la hiperinflación, y los mercados esperan que la tasa suba al menos al 1,5 % en junio. Nueva Zelanda, que experimentó uno de los mayores aumentos en los precios de la vivienda durante Covid, también está experimentando un retroceso similar debido a las tasas de interés más altas.
La misma dinámica está surgiendo en los Estados Unidos. Y recuerde, estos países tienen graves crisis de vivienda, caracterizadas por la falta de oferta y escalas de precios insostenibles. Las bajas tasas de propiedad de viviendas en Nueva Zelanda se han convertido en un problema político importante.
Lo único que nos falta aquí son tasas de interés más altas, pero están en camino. Con la inflación de la eurozona en un récord del 7,5 por ciento, casi cuatro veces el objetivo del 2 por ciento del Banco Central Europeo, aumenta la presión para que Fráncfort actúe y muchos políticos ya están presionando para una «normalización» más rápida.
La presidenta del Banco Central Europeo, Christine Lagarde, y el gobernador de nuestro Banco Central, Gabriel Makhlouf, han indicado que una serie de aumentos de las tasas de interés podrían comenzar a partir de julio. Los mercados están valorando 90 puntos básicos en aumentos de precios para el resto del año, lo que representa tres o cuatro movimientos de 25 puntos básicos entre ahora y Navidad.
Construyendo una casa
Pero hay otro tejido en el tejido, posiblemente muy relacionado con Irlanda, que también actuará como agente refrescante. Después de una década de construcción casi inactiva, la construcción de viviendas está comenzando a despegar.
El número de casas nuevas construidas en el primer trimestre de 2022 fue el más alto desde la era del Tigre Celta.
El banco central espera que se construyan alrededor de 25.000 nuevas unidades de vivienda este año, aumentando a 30.000 en 2023 y 35.000 en 2024. La cifra de 35.000 es aproximadamente el nivel de demanda del mercado estimado, aunque algunos lo ven más alto. Esto ejercería una mayor presión a la baja sobre los precios.
La mayoría de los agentes inmobiliarios aquí no han recalibrado esta nueva dinámica y aún esperan un buen crecimiento de los precios para el resto del año y más allá. Pero también fueron los que pensaron que el Covid vería el tanque del mercado.
Es probable que algún tipo de enfriamiento sea inevitable dada la apreciación de los valores y el hecho de que existen límites para la asequibilidad. La fase de estancamiento de un ciclo suele estar determinada por el tamaño de la fase de auge.
Cuanto más alto es el ascenso, mayor es la caída. A pesar de lo que puedas pensar, Irlanda no ha tenido una gran burbuja de Covid en los precios de la vivienda como otros países, por lo que la caída puede ser más moderada, pero se acerca.
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