Lo más deprimente de la crisis de la vivienda en Irlanda es que las dos principales tendencias que la impulsan (los precios altísimos y la escasez crónica de suministros) continúan casi sin cesar.
Muchos argumentarán que uno impulsa al otro y que si se permite que funcionen las leyes básicas de la oferta y la demanda, tendremos algún tipo de solución. Otros sostienen que la industria de bienes raíces no puede ofrecer precios asequibles (la industria cita costos de construcción y un sistema de planificación ineficiente) y que incluso si obtuviéramos la oferta, los precios aún estarían fuera del alcance de la mayoría de nosotros y lo que enfrentamos es un caso clásico de falla del mercado.
De la primera tendencia de fondo, el precio, la Oficina Central de Estadística nos dice que el precio medio pagado por la compra de una vivienda a nivel nacional en el año finalizado en septiembre fue de 349.529 €. En Dublín, fue de 525.153 €. En Dún Laoghaire-Rathdown, la zona municipal más cara, fue de 725.692 €.
Esos números son siete, 10 y 14 veces las ganancias promedio de tiempo completo aquí. Y con la inflación de los precios de la vivienda al doble del nivel de crecimiento de los salarios, estas proporciones están empeorando, no mejorando.
Los precios de la vivienda se utilizan para realizar un seguimiento de los ingresos. La proporción de tres a uno era la regla general. Las reglas de préstamos del banco central aún reflejan esto, pero en algún momento esa relación se dividió y los precios de la vivienda se convirtieron en un múltiplo bruto de los ingresos.
Todavía hay un debate abierto sobre por qué. La financiarización de los bienes raíces, las bajas tasas de interés (el crédito barato permitió a la gente pedir prestado cada vez más, los precios se inflaron), la urbanización y la falta de oferta son todas explicaciones.
Cualquiera que sea la razón, como resultado hemos tenido una rápida disminución en la propiedad de vivienda. Un estudio reciente del Instituto de Investigaciones Económicas y Sociales (ESRI) indicó que la proporción de personas de entre 25 y 34 años que son propietarias de su vivienda se ha reducido a más de la mitad, pasando del 60 % a solo el 27 % entre 2004 y 2019. .
La falta de asequibilidad en el mercado de compras ha aumentado la demanda en el lado del alquiler. Las presiones de alquiler también están en función del segundo tema clave: la oferta. Y aquí es donde interviene el propio Estado.
La construcción del sector privado siempre ha sido cíclica, cambiando hacia arriba y hacia abajo en el contexto de tendencias económicas más amplias.
Históricamente, la brecha de producción en la recesión ha sido nivelada por los programas de construcción del sector público. Incluso las miserables administraciones irlandesas de las décadas de 1950 y 1970 se construyeron constantemente. El legado de estos programas de construcción está a nuestro alrededor.
Sin embargo, desde la década de 1990, los sucesivos gobiernos irlandeses han dejado de construir viviendas sociales, al menos en la misma medida, y han optado por subvencionar los alquileres: un ahorro presupuestario a corto plazo pero una política muy disruptiva a largo plazo.
Bajo la estrategia de vivienda anterior del gobierno, Rebuild Ireland, la producción promedio de viviendas fue de 24,673 unidades durante los seis años del programa hasta 2021. Como señaló el ex académico de la Universidad de Limerick Anthony Leyden en un artículo de opinión reciente para The Irish Times que «Esto es muy por encima del umbral de 15.000, lo que indica que la política ha sido un éxito rotundo”.
Pero eso es antes de señalar que 19.973, o el 81 por ciento, de esa producción se logró en tres categorías: subsidios de alquiler bajo el Programa de Asistencia a la Vivienda (HAP) y el Plan de Vivienda de Alquiler (RAS); adquisiciones y arrendamiento. En otras palabras, el gobierno ha estado considerando subsidios de alquiler y arreglos de alquiler como unidades adicionales.
Gastaremos casi mil millones de euros solo en HAP este año, un aumento del 80 por ciento con respecto a la cifra de 2018.
La renuncia del gobierno a la responsabilidad de la vivienda social fue quizás más visible después de la crisis financiera de 2008. Cuando la construcción privada colapsó, el gobierno no había construido nada y en cinco años teníamos una crisis de suministro peor que antes del colapso.
Esta tendencia continúa, al igual que el primer precio.
Según la Comisión Nacional de Supervisión y Auditoría, el conjunto de datos más completo sobre vivienda social aquí, el stock de vivienda social del estado aumentó en solo 3,000 unidades, a 141,483 el año pasado.
La comisión agrega las adiciones netas a las acciones sociales en los 31 consejos de ciudades y condados del estado, lo que incluye edificios nuevos, adquisiciones nuevas y usadas, vacíos que regresan a las existencias y unidades de la Parte V adquiridas de los desarrolladores. También permiten salidas por la venta de unidades a inquilinos y demoliciones.
Las cifras muestran que el Ayuntamiento de Dublín ha añadido 443 unidades a su stock existente, Dún Laoghaire-Rathdown (77), Fingal (37), South Dublin (5), Cork City (34) y Galway City (118).
Estas bajas tasas de construcción coexisten con niveles récord de personas sin hogar.
La falta de vivienda social y la excesiva dependencia del gobierno en los subsidios de alquiler ha creado un polvorín para el mercado de alquiler, donde tener una propiedad disponible, sin importar el costo, es una verdadera lotería. El sitio web inmobiliario Daft.ie publicó la semana pasada cifras que indican que los alquileres anunciados aumentaron a una tasa anual del 14 por ciento en el tercer trimestre, el nivel más alto jamás informado de inflación de alquileres. También señaló que solo había 1.087 viviendas disponibles para alquilar en todo el país en su sitio web al 1 de noviembre, incluidas solo 345 en Dublín.
El gobierno está manejando esta crisis con dificultad y está luchando para defenderse de los ataques del Sinn Féin. Debido a su dependencia del sector privado para el suministro (incluso la provisión de vivienda social), no puede cambiar realmente la dinámica y debe esperar que primero se introduzca un aumento significativo en la oferta y luego se produzca un cambio significativo.
Entre las crisis que hemos enfrentado: colapsos bancarios, atrasos en las hipotecas, Brexit, la pandemia, inflación en espiral: la vivienda sigue siendo la que menos ha cambiado y la más difícil.
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