El valor de las transacciones inmobiliarias cae a su nivel más bajo en 10 años mientras Estados Unidos y Alemania dejan de comprar

Una nueva investigación de BNP Paribas Real Estate muestra que el cuarto trimestre del año, tradicionalmente ocupado, fue un fracaso, con la demanda de oficinas, espacios comerciales y planes de alquiler privados cayendo a un nivel no visto desde el final de la crisis financiera, en 2013.

El sector inmobiliario se ha visto sacudido por un fuerte aumento de las tasas de interés, un cambio importante en los patrones comerciales post-Covid y la aversión de los inversores a poner límites a los alquileres en el sector residencial.

La investigación sugiere que la respuesta ha sido en gran medida un congelamiento de la actividad, sin evidencia de ventas forzadas, pero sí una disminución significativa en los niveles generales de actividad.

Uno de los puntos brillantes de este sector ha sido la logística de almacenes, un sector de inversión en auge como resultado del cambio a las ventas y entregas en línea, así como al crecimiento general de la economía.

Sin embargo, el mercado de oficinas tradicionalmente ocupado sigue en recesión, con grandes cantidades de oferta gracias a los desarrollos de oficinas a gran escala encargados antes de Covid y enfrentando una tormenta perfecta de necesidades comerciales reducidas como resultado de cambios significativos en los patrones de trabajo en los últimos cuatro años.

El fuerte aumento de los tipos de interés también afecta a los compradores potenciales.

El último nuevo desarrollo de oficinas prime vendido en Dublín fue en 2022, cuando el gigante inmobiliario estadounidense Blackstone compró la Torre Salesforce construida por Johnny Ronan en los Docklands, según el informe de BNP Paribas. Blackstone pagó más de 500 millones de euros por esta propiedad. En comparación, el valor total de los 20 acuerdos de oficinas cerrados el año pasado ascendió a sólo 386 millones de euros.

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Se cree que el mayor acuerdo de oficinas del año fue la adquisición por parte del comprador local Eamonn Waters del edificio Chancery en Dublín 8 por 14 millones de euros.

El alejamiento del trabajo de oficina a tiempo completo y el «desastre tecnológico» del año pasado con despidos generalizados en el sector tecnológico han significado presión sobre los alquileres, con un impacto en la demanda de los compradores.

En el sector residencial, los niveles de ocupación se han mantenido mucho mejores, gracias a la alta demanda y la baja oferta, aunque el economista jefe de BNP Paribas, John McCartney, señala que los datos sobre los precios de alquiler son difíciles de evaluar dada la relativa escasez de propiedades anunciadas.

Sin embargo, el año se produjo otra caída masiva en la actividad inversora, con el valor total de los acuerdos del sector de alquiler privado cayendo a 433 millones de euros. Este fue el nivel de inversión más bajo desde 2017 y se compara con un gasto promedio de 2 mil millones de euros al año en apartamentos y casas entre 2019 y 2022.

El mercado se ha visto afectado en parte por la falta de nueva oferta, pero los límites a los alquileres (que entrarán en vigor a finales de este año pero que se espera que se extiendan) son un gran problema para los inversores institucionales, cuyos objetivos de inversión a largo plazo tienden a centrarse en combatir la inflación con el tiempo, en lugar de centrarse en un objetivo absoluto para el alquiler.

Sin embargo, es poco probable que el colapso de lo que era un próspero mercado de acuerdos tipo “caja de cuco” tenga un impacto importante en la oferta de propiedades en alquiler, ya que el Estado –a través de las autoridades locales y otras instituciones como los organismos de vivienda aprobados– acumulará el sector y ofreciendo una salida atractiva para los desarrolladores.

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En general, el cambio del año pasado hacia un mercado inmobiliario caracterizado por acuerdos más pequeños y menos acuerdos significa que los inversores alemanes y estadounidenses en general se han mantenido alejados del mercado. En el caso de Estados Unidos, durante el año se produjo una pequeña salida neta de capitales, ya que los estadounidenses vendieron más propiedades de las que adquirieron durante el año.

Los fondos franceses más pequeños, respaldados por inversores minoristas e inversores privados irlandeses, han sido relativamente más activos.

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