Lo bueno, lo malo y esperar y ver – The Irish Times

Se suponía que sería un aumento lo suficientemente modesto entre ahora y el final del año, pero de repente aumentó la presión para aumentar las tasas de interés para combatir la hiperinflación.

Donde se esperaba que las tasas de interés europeas rondaran, como máximo, el 1 por ciento para fin de año, el miembro del Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo (BCE), Klas Knott, ahora está considerando tasas de hasta el 2 por ciento para controlar inflación.

Tal salto desde el mundo actual de tasas cero afectaría a todos los hogares. A continuación, analizamos dónde serían beneficiosas las tasas más altas, dónde podrían perjudicar y dónde el impacto sigue sin estar claro.

Lo Bueno: La Bendición del Ahorro

Sería razonable esperar que si las tasas del BCE suben al 2 por ciento para fin de año, los ahorradores deberían beneficiarse de una cantidad equivalente.

Después de todo, las tasas de ahorro están actualmente en el piso en Irlanda, con la mejor tasa de ahorro regular en estos días solo 0.25 por ciento del Banco de Irlanda (State Savings ofrece una tasa de 0.63 por ciento pero eso es más de seis años). Cuando se trata de ahorros totales, las cifras de loco Muestre que depositar 10.000 € ganará, en el mejor de los casos, solo el 0,01 por ciento (con PTSB) en una cuenta de Easy Access; eso es solo 1 €.

Elegir una cuenta de depósito a plazo aumentará los rendimientos, pero solo marginalmente. Con los ahorros estatales, por ejemplo, podría ganar aproximadamente el 1 por ciento anual durante 10 años, o el 0,1 por ciento con un PTSB durante tres años.

Si el ahorrador puede ganar el 2 por ciento de su dinero, su rentabilidad anual de 10.000 euros subirá a 200 euros.

Sin embargo, el hecho de que las tasas de interés europeas comiencen a subir no significa que los bancos irlandeses tengan que hacer lo mismo.

Dada la salida inminente tanto de KBC Bank como de Ulster Bank, la competencia en el mercado se reduce significativamente. Además, los bancos ya tienen grandes depósitos, mientras que las cooperativas de ahorro y crédito han impuesto límites a la cantidad de ahorro que están dispuestas a aceptar.

Si bien esto puede comenzar a cambiar a medida que ingresamos en un entorno de tasas de interés más «normales», es poco probable que cualquier institución financiera que acepte depósitos busque activamente nuevos depósitos haciendo que sus tasas de interés sean más atractivas. Por lo tanto, puede pasar algún tiempo antes de que los ahorradores, al menos en gran medida, sean recompensados ​​por sus depósitos.

Lo malo: altos costos hipotecarios

A pesar de la embestida de las altas tasas de interés, un impulso del sector bancario que ofrece sus mejores tasas a quienes tienen hipotecas de tasa fija, muchas familias no experimentarán un aumento inmediato en sus préstamos hipotecarios.

Como señaló un informe reciente de Davey Stockbrokers, el 82 por ciento de los nuevos préstamos en 2021 tenían una tasa fija superior a un año. Esto significa que muchos propietarios de viviendas estarán protegidos de las subidas de tipos de interés del BCE, al menos a corto plazo.

Sin embargo, cuando se trata del libro de hipotecas totales pendientes en Irlanda, una proporción significativa (en términos de valor, el banco central no desglosa el tipo de hipoteca por número) en hipotecas de tasa variable o rastreada.

Según las cifras de marzo de 2022, por ejemplo, alrededor del 46 por ciento de las hipotecas pendientes (por valor) eran de tasa variable (20 por ciento) o rastreadas (26 por ciento).

Los primeros en verse afectados serán aquellos que utilizan tasas de seguimiento. dice Joey Sheehan, director de crédito de mishipotecas.es.

En una hipoteca de 200.000 € a 25 años, por ejemplo, un aumento de 25 puntos básicos (un cuarto de punto porcentual) añadiría unos 22 € al pago mensual de alguien a la tasa de seguimiento del BCE + 0,75 por ciento. Pero si los precios suben dos puntos porcentuales, las primas mensuales para el mismo propietario podrían subir casi 200 € para enero de 2023, un gran aumento.

Los clientes con precios rastreados pueden haber disfrutado de una década más o menos de precios más bajos, pero parece que la marea está a punto de cambiar.

Sheahan nota un ligero aumento en las consultas de clientes con precios rastreados, «nunca hemos oído hablar de ellos», aunque pocos están haciendo un cambio hasta ahora.

Cuando se trata de tasas variables, muchos clientes en realidad están pagando más de lo que parece. La tasa variable estándar de AIB es del 3,15 por ciento, por ejemplo, mientras que la del Banco de Irlanda es del 4,5 por ciento.

Cuando aumentan las tasas de interés, es probable que los bancos paguen sus tasas variables de forma secuencial «en días o semanas», dice Sheehan. Sin embargo, no todos los clientes pueden sentir el dolor de las tasas más altas, y Sheehan señala que los bancos pueden evitar aumentar sus tasas de referencia que ya son altas.

«Es realmente muy rentable para los bancos», dice.

Alternativamente, pueden optar por aumentar las tasas más bajas vinculadas a préstamo a valor (LTV).

Cuando se trata de clientes de precio fijo, muchos, dependiendo de la duración de su mandato, evitarán el impacto de los aumentos de precios inminentes. Sin embargo, esto no significa que deban mantener la cabeza en la arena sobre el entorno cambiante.

Sheehan dice que vale la pena llamar a su banco para preguntar sobre la tarifa de descanso; Si no lo hay, mantener un precio fijo a largo plazo podría ser una idea.

Las tasas fijas ya están aumentando, con ICS Mortgages, Finance Ireland y Avant Money, todas entre las más competitivas del mercado, aumentando recientemente.

Espere y verá: precios de las viviendas

En primer lugar, las tasas de interés más altas harán que la compra de una vivienda sea más costosa. Después de todo, a menos que esté comprando en efectivo, el tipo de propiedad que puede comprar depende de dos cosas: el costo de la vivienda y el costo del financiamiento utilizado para comprarla.

Considere una casa vendida por 350 mil euros, con una hipoteca de 300 mil euros. En primer lugar, demos una tasa de interés promedio de 2.2 por ciento durante la vida de la hipoteca a 30 años. Dado el precio de compra (350.000 euros), más el coste de financiación de estos 30 años (110.076 euros), el precio real pagado por esta vivienda ronda los 460.000 euros.

Ahora considere un escenario diferente, donde la tasa de interés promedio durante la vigencia del préstamo es del 4 por ciento. El costo total de la casa salta a alrededor de 565.000 euros, o alrededor de una quinta parte más cara.

Por supuesto, también hace una gran diferencia en la cantidad que alguien puede tolerar semanalmente. Una hipoteca de 300.000 euros a 30 años costará 1.139 euros al mes de servicio a un tipo de interés del 2,2 por ciento, pero 1.432 euros al 4 por ciento, un 25 por ciento más.

También tiene un impacto en la disposición de los bancos a prestar; Los bancos suelen probar los reembolsos a una tasa de interés dos puntos porcentuales más alta que la tasa vigente en el momento de su préstamo. Una vez que sube la tasa del BCE, también sube la tasa de la prueba de estrés. Esto puede limitar a los prestatarios de obtener la cantidad máxima de préstamos posible hoy.

Dado esto, las tasas de interés más altas pueden actuar como una fuerza estabilizadora, si no a la baja, en los precios de la vivienda.

Sin embargo, es poco probable que el shock de la tasa de interés impulse a las personas a vender más porque ya no pueden comprar sus casas, lo que podría tener un impacto significativo a la baja en los precios.

El informe de Davey Stockbrokers señala que es probable que aumentar las tasas de interés tenga poco efecto para frenar la demanda de vivienda. Esto se debe a que la introducción de las normas de préstamo del banco central, que limitan la cantidad que la gente puede pedir prestada, ha impedido que los compradores de viviendas asuman un apalancamiento excesivo.

La salud financiera pública de los consumidores de Irlanda es sólida en la actualidad. La relación deuda-ingreso de los hogares irlandeses es ahora inferior al 100 %, una reducción significativa desde alrededor del 200 % en 2012.